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【大數據看流出的人口,堅挺的房產?】

2016年10月21日

畢良寰

觀點:

整理了近期的房地產行業相關的新聞和報告,除了得出大家固有的結論:為了穩定房地產的

貨幣超發導致房價上漲,而也是為了國家的人民幣貶值做緩沖(由于大家的錢都在房產里,抑制了資本出逃)。對于房地產的周期也是眾說紛紜。

 

雖說國家為了穩定房價,可以非常簡單:

發!貨!幣!

其實,周期問題在我看來并不是一個固有的商品周期…畢竟已經貨幣化了。

 

但如果非要說起,那可以考慮從人口的觀點去試圖分析一下,并且得出一些結論。

在此,參考資料中信建投的研報。

 

【觀點】

人口結構方面:

1置業人口(25-44歲人口)見頂開工投資會產生壓制;

2新房市場增長的主要推動力來自于置業人口增長,但會隨著貨幣因素強化,人口結構及經濟基礎好的市場擁有更好的韌性;

3置業人口回落對應增量下降后,存量房市場迎來較大的拓展空間

4人口越“年輕”,購房加杠桿空間越大

5置業人口拐點不一定對應房價拐點,但我們統計大周期中大多數經濟體撫養比和房價呈現強負相關,隨著人口步入老齡化,房價終將告別高增長時代。(拋開貨幣因素)

 

人口紅利方面:

根據聯合國數據,中國25-44歲人口在2013年左右見頂,人口撫養比也在2011年步入上升通道,中國人口紅利的拐點正在出現,我們對中國房地產大周期的判斷:

1開工、投資的高速成長期已過,開工規模和投資增速的歷史峰值已經出現;

2新房成交量接近行業天花板,存量房市場仍有較大發展空間;

3房價:快速上漲階段接近尾聲,關注區域分化下的城市級差擴大。

 

總結來看,

中國人口在2013年已經見頂,人口紅利的拐點正在出現。

換句話說,如果人和生產總值是有關聯的,也就是說干活兒的人越多,錢越多(這是自然的),那么現在這個生產力不行了…,自然經濟也會有不行的現象…

 注:人口紅利",是指一個國家的勞動年齡人口占總人口比重較大,撫養率比較低,為經濟發展創造了有利的人口條件,整個國家的經濟呈高儲蓄、高投資和高增長的局面。“紅利”在很多情況下和“債務是相對應的。人口紅利趨于消失,導致未來中國經濟要過一個“減速關”。

 

市:

發綠的投資小狼光可以從新房市場(人口紅利——新開工的投資減少)轉移到存量市場

 

價:

從人口的角度來看(除去貨幣因素),價格告別高增速時代。此外,不同區域,和不同城市之間的價格分化將會越來越大。 在未來5年內,我們依然可以預期每年置業人口規模保持在4億左右,雖然中國地產周期長期來看處于頂部,但市場波動相較其他國家預計更為平緩。

 

具體:

現如今,根據2015年城市置業人口占比以及大數據年輕指數計算當前城市年輕人口結構情況,排名前十(按照順序)的城市分別為深圳、東莞、溫州、蘇州、杭州、佛山、三亞、廣州、鄭州和廈門。

 

未來,根據各大城市當前生育率、0-14歲人口占比變化和10年至今小學生增加幅度來評判重點城市未來年輕人口潛力,排名前十的城市分比為:深圳、廈門、長沙、東莞、珠海、廣州、合肥、南寧、蘇州和鄭州

(似乎深圳的預期和我們所看到的有所不同,不過在此,僅僅是從人口方面來看。)

 

 

 


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