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鉅派研究院

【J.P. Morgan投行觀點: 房地產行業的調整戰役才剛剛開始】

2016年09月09日

行情概況

二話不說,用數據說話。16年的當中,當初夏來臨,萬物復蘇時,中國的房地產行業迎來了自己的拐點。漫步到8月,地產行業的表現,優于國家的GDP5%。大佬們相信,在未來9-12個月,地產行業的銷售和盈利仍將保持強勁的勢頭。


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 我們不用說也能看到,最近,樓市的售價越來越有高,就國人“越漲越買”的思想來看,庫存的確了不少,就連J.P.的大佬們都連連點頭,表示風險有所減小。小編拉來了房地產庫存的資料,在7、8兩個月份,庫存同比真的是在減少。

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我們要找Alpha,不要Beta

Alpha和Beta是我們尋找收益率的兩兄弟,起源來自于CAMP模型(資產定價模型)中的公式。blob.png 看到這樣的公式,數學和我一樣不好的看客們千萬不要驚慌。這個公式也就說明了一件事情。就是一個資產的收益,是由相對收益和絕對收益組成的。Alpha是絕對收益,Beta是相對收益。相對收益與行業有關,絕對收益是個人特色。J.P.認為,中國的房地產,找到Alpha收益非常簡單,根據下面的統計,發現60-70%的企業都產生了alpha收益。所以他們也更加傾向股權投資,而非beta代表的行業收益。在房地產行業的股權投資的收益遠遠比所需要承擔的風險要大得多。這么一說,小編不由自主的把眼光看向了各種私募。


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J.P.大佬來唱多

在市場上一片危機四伏的呼喊中,J.P.用數據得出一個驚人的結果:中國在房地產市場,將會用漫長的等待,迎來一個美滿的結果。據數據顯示,上一個美滿的房市結果是在2012年,而這個結果是由2009-2010年良好的銷售開始的,前人栽樹,后人乘涼。那些年(2009-2010)年,發展商的利潤率增高,房產企業擁有健康的現金流,合約銷售節節升高,開發商開始展望藍圖。這是當年。那么現在呢?根據Bloomberg的數據,大佬們發現,Bloomberg的一致性預估利潤調高了3%,股票價格居然上升了11%,跑過了大盤6-7%。這說明,中國房地產正在蓄勢待發。


拋去這些煩人的數字,我們來看看國家政策。開發商們對政策似乎都統一了口徑,腔調一致。國家的信貸環境依然寬松;中央政府也將繼續支持房產企業,防止經濟疲軟;盡管某些城市出現了房產過熱的情況,但全國性的房地產收緊政策似乎是不可能的。2016年下半年的整個前景似乎是美好的,2017年又會怎樣改變或許是一個百家爭鳴的問題。但總體來說,開發商們也希望國家縮進、企穩一些城市的地產過熱現象,包括一線城市:北京、上海、深圳;以及二線城市:南京、蘇州和廈門。當然,開發商們同樣希望,政策是溫和的。


戰役才剛剛開始,投資者們,看完J.P.大佬的研究,是不是信心滿滿重披戰甲?


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